CM方式

CM方式って何？

CM方式とは、コンストラクション・マネージメントの略で、ハウスメーカーや工務店等を介さずに建主と各専門工事事業者とで直接契約を結び工事を進めます。しかし、建主が工事管理をするのは非常に困難です。そこで設計事務所と別途業務委託契約を結び、設計事務所にて工事の進行に必要な業務を行う事で、欧米では一般的な手法となっています。

なぜCM方式？

建築現場では不透明な部分が多いのです。その原因の一つが、下請構造にあります。一括契約にすることにより、設計や工事監理や現場検査は全て自社のみで行われます。もちろんしっかりやっている業者もあるはずですが、当社で行っている耐震診断で多くの住宅を診断していると「えっ！」と思う事が多くあります。

そして最大の原因は多重下請構造にあります。ハウスメーカーや工務店に依頼しても実際に工事をするのは各専門業者です。ハウスメーカー（元請）の下に専属工務店（下請）その下に各専門業者（孫請）となっています。もちろん、それぞれに経費が発生します。このような状態で家を建てた場合、契約金額中、いくらが実際の工事費にあてられているのでしょうか？　ハウスメーカーの場合と工務店の場合、そしてCM方式の場合で比較してみました。

上記の表によると、建主が支払う総金額うち、実際に家の工事費に掛けられている費用は、ハウスメーカーの場合で50％～60％程度、工務店の場合で70％～80％程度、CM方式の場合で85％程度となります。

それぞれに、材料等の仕入れ価格等が異なるので、一概に金額で比較する事は、難しいのですが、実際に家の為に掛けられた金額として比較した場合、契約金額3000万円のうち、ハウスメーカーの場合は、1650万～1800万円程度の家、工務店の場合は、2100万～2400万円程度の家、CM方式の場合は、2550万円程度の家となります。

このように、実際に工事にあてられる金額は大きく異なります。ハウスメーカーの場合や、大手工務店の場合は材料等を大量に仕入れる事が可能な分、材料費を安く抑える事が可能かもしれませんが、その分、他の経費が掛かっています。

また、工事自体を簡易化することにより、工期を短縮して人件費を削減させ、安い価格設定が可能としているメーカーもあるようですが、その為の開発費用や実験費用も掛かっているはずですが…。

そもそも、価格を下げるのに、家の建設に直接関係する部分でコストを下げるのには大いに疑問を感じます。
コストを下げるのであれば、まずは家の建設に直接関係しない部分で削るべきではないでしょうか？

大金をだして、夢である家を建てても、その家に直接関係する工事費に掛けられている割合が少ないとなると、その家は、建主が支払う金額の価値があるといえるのでしょうか？

また、激しい価格競争により価格が破壊されています。この状態だと末端の下請業者である各専門業者にしわ寄せがいきます。物には適切な価格があり安くできるのにも限界があります。限界を超えた場合、どこか他の場所で削らなければならなくなります。これって世間が騒がせた構造偽装問題と似ていると思いませんか？

CM方式では、契約を分離する事により設計事務所と各専門業者との間に利害関係は発生しません。
しかも、建主自ら各専門業者を選び契約する事で、家の為に掛けられる金額の詳細も明らかになります。そして建主自ら現場に近い存在になることで、現場の情報は全て筒抜けとなり、現場が透明になります。
もちろん、設計事務所でその契約が適正かどうかのチェックもします。無駄な経費を省き、適正な価格で適正な工事を行う事ができ、しかも設計事務所による第三者の目でしっかり現場も監理でき、さらに自由設計も可能になり、オンリーワンな家を建てる事ができます。

保障の問題は？

工事中の事故に関しては、工事保険に加入することで、問題ありません。
また、工事中に専門工事業者が倒産した場合でも、基本的に各専門工事は出来高払いなので、問題ありません。

完成後の保障の問題は、瑕疵担保保障制度を付ける事により問題ありません。瑕疵担保保障を付ける事により、更に別の第三者が現場のチェックをしますので、厳重なチェック体制となります。
また、専門工事業者が倒産した場合の保障の問題ですが、これは工務店やハウスメーカーの場合では同じことが言えます。しかし、工務店やハウスメーカーが倒産した場合より、リスクが分散されると考えれば、むしろ安全ではないでしょうか。

CM方式のデメリット

ハウスメーカのような、モデルハウスはありませんので、実際にその空間を体験することは出来ませんし、基本モデル設計図面のようなパンフレットなどはありませんので、何もない状態からのスタートになります。
また、CM方式にはリスクもあります。建主自身が各専門業者と直接契約しますので、責任も発生します。（どんな契約にもお互いに責任は発生します）しかも契約も多数なり、手間や時間がかかります。手っ取り早く家を持ちたい方や家のメーカーブランドにこだわる方には、この方式は向きません。

坪単価○○万円って？

「坪単価○○万円より」とよく見かけますよね。最近では、坪単価30万円台とかの広告をよく見かけます。確かに安いとは思いますが。しかし、この坪単価って…？と考えてしまいます。

よく耳にする話ですが、目先の坪単価が安くて契約しても、追加したい事ができた場合、「追加一式○○万円」という極端に高い金額を提示されて、結局坪単価がかなり上るそうです。これは、基本価格を最低限におさえているために、オプションで利益を得ようとしている為だからです。

そもそも、同じ坪数の建物でも、土地の地盤の状況によっても建設費用は異なりますし、平屋建ての場合と、総２階建ての場合でも異なります。また、建物の形状が四角の場合と凸凹にした場合とでも異なるのです。それに、基本的な仕様が同じであれば、30坪の家よりも50坪の家のほうが坪単価は安くなります。

結局、坪単価って全て同じ条件の建物で比較しないと、比較対象にすらならない価格なのです。更に、無理に坪単価を下げて、追加オプションで利益を得ようとしている以上、この「坪単価○○万円」って全く意味がないと思うのですが・・・。

坪単価を大まかな目安にするのはよいと思いますが、目先の「坪単価○○万円」という金額にどこまでが含まれているかをよく確認する事が必要です。

ちなみにCM方式の場合だと、建主がお金の管理をするわけですから、このような問題は発生しないですね。